先给你把框架说清楚，再细讲要点。希腊主流是“黄金签证”（Golden Visa），本质是居留许可，不是直接拿护照。

　　1. 基本路径有哪些？

　　

　　房产投资居留（最常见）

　　其他投资形式（基金、公司等）

　　有钱但不想投资太多的人，一般会对比：希腊黄金签证 vs 葡萄牙/西班牙/马耳他等

　　

　　下面重点说房产投资这条，因为这个是绝大多数人用的方式。

　　

　　2. 房产投资黄金签证（Greek Golden Visa）核心条件

　　以我掌握到的最新政策逻辑为参考，细节每年都会微调，实际操作前一定要让中介或律师对照最新法律条文确认一下：

　　

　　投资金额门槛（关键）

　　

　　曾经是全国统一25万欧，现在规则细化、部分地区已提高门槛（比如雅典热门地段、塞萨洛尼基部分区域等可能要求50万欧，甚至更高）

　　非热门地区不少地方仍保留大约25万欧档

　　实操时：要先决定城市和区域，再看那一块当前的最低投资额规定

　　

　　房产类型

　　

　　住宅为主，公寓、别墅都行

　　部分商用物业也可以，但要看具体类型和地段

　　一般要求是“合法可交易、产权清晰”的不动产

　　

　　投资方式

　　

　　可以买一套，也可以多套，只要总金额达到对应地区的最低门槛

　　买现房最常见，期房要格外谨慎（交房、产权、开发商风险）

　　

　　持有要求

　　

　　必须持续持有达到门槛的房产，居留许可才能续签

　　一旦卖掉房产，或总价值掉到门槛以下，黄金签证资格可能就没了

　　

　　居住要求

　　

　　希腊黄金签证最大的卖点之一：没有强制居住天数要求

　　你可以一年不去也没问题，只要保持投资和按时续签

　　

　　3. 办理流程（简化版）

　　实际操作一般通过中介+当地律师：

　　1）前期准备

　　

　　护照、身份证、无犯罪记录证明、公证+双认证等

　　确定预算、地区、目的（纯居留？兼自住/度假？还是纯投资出租？）

　　

　　2）选房+定金

　　

　　实地看房或者远程看视频、VR

　　选定后签预售合同，支付定金（通常是房价的一个小比例）

　　

　　3）开立希腊银行账户（看当前监管情况）

　　

　　部分时期对非居民开户较严格，有时通过律师事务所或大中介操作

　　目的：资金合法进场、支付房款、以后收租/缴税

　　

　　4）支付房款+过户

　　

　　资金从国内/第三国合规汇出到希腊

　　在公证处签署购房合同，完成过户，房产登记到你名下

　　同时缴纳相关税费（契税等）

　　

　　5）递交黄金签证申请

　　

　　提交：房产证明、付款记录、无犯罪记录、保险等

　　申请人：主申 + 配偶 + 21岁以下子女（具体年龄看政策变化，有时可覆盖到24岁全日制在读）

　　

　　6）等待审批+领取居留卡

　　

　　审批时间通常几个月，政策和积压情况会影响速度

　　期间可能发给你临时居留证明（可以在申根区短期旅行）

　　

　　4. 权益与限制

　　

　　权益

　　

　　拿到的是长期居留卡（一般首签5年，之后可续签）

　　可在希腊长期居住、上学、医疗等

　　可免签或简化签证在申根区内短期旅行（通常180天内停留不超过90天）

　　

　　限制

　　

　　不是公民，没有欧盟护照

　　一般情况下不能在其他申根国长期居住或工作（只能短期停留）

　　在希腊本地工作权利有限（要看具体类型的居留）

　　

　　5. 能不能拿到永居/护照？

　　

　　永居

　　

　　黄金签证本身就对应一种长期居留许可，可以不断续签，只要你房子不卖掉

　　

　　入籍（拿护照）

　　

　　希腊入籍门槛比“单纯买房移民”高很多

　　一般需要：

　　在希腊实际居住一定年限（比如7年连续合法居留，并有实际居住证明，不是只拿卡不住）

　　希腊语考试 + 融入社会考核（文化/历史/制度等）

　　

　　换句话说：如果只是“拿卡不住”，基本不可能自然拿到护照

　　

　　6. 费用构成概览（不含房价）

　　大概会有哪些费用（具体金额要看最新标准）：

　　

　　房产税费：契税（过去房价的3%附近，政策会微调）

　　律师费、公证费、房产登记费

　　中介服务费（国内中介 + 希腊本地中介可能各收）

　　申请黄金签证的官方费用、居留卡工本费

　　买房后：每年物业费、房产税、保险等

　　

　　7. 风险和注意点

　　

　　政策不确定性

　　

　　投资额门槛已经多次调整，以后也可能继续提高或收紧

　　热门城市被重点收紧的概率更大

　　

　　房产投资风险

　　

　　市场流动性：希腊整体经济和房地产市场波动不小，变现速度可能慢

　　租金回报：宣传的“高租金收益”要打折看，最好让中介提供真实出租记录、空置率数据

　　法律/产权风险：务必通过靠谱律师做尽调，查清抵押、查封、建筑合法性

　　

　　汇款与税务合规

　　

　　中国境内资金出海要遵守外汇管制规定（个人5万美金额度、家人拼额度、合理用途说明等）

　　未来出售房产、收租，以及你个人海外资产申报，也要考虑税务合规

　　

　　8. 适合什么人？

　　比较适合：

　　

　　不想长期住海外，只想多一个欧洲“备用身份”和申根通行便利

　　家里有孩子希望多一条“在欧盟上学”的路径，但短期内未必全家移居

　　资产比较充裕，把几十万欧放在海外房产上压力不算大

　　

　　不太适合：

　　

　　指望靠买房轻松拿欧盟护照的人

　　资产比较紧张，指望房产本身高收益、短期大涨的人

　　想去欧洲真正长期工作和发展的（那通常更适合走专业工作签证或留学转移民）

　　

　　如果你愿意，可以告诉我几个信息，我可以帮你更有针对性地分析：

　　1）预算大概是多少？（比如 20–30万欧 / 50万欧以上）

　　2）主要目的：拿身份为主，还是兼顾投资回报、自住/养老？

　　3）是否考虑其他国家对比（比如葡萄牙、西班牙、马耳他）？

　　我可以帮你对比几条路径的优缺点，给一个比较清晰的决策建议。